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停止拿地?不碰三四线?探寻房企下半年投资迷局

时间:2019-10-17 16:55:52 热度:3729

房地产业的发展已经进入白银时代。在行业不再高速增长的背景下,房地产企业的投资策略变得更加稳定。

投资态度,许多房屋企业采取“审慎”的态度,富力房地产原则上停止征地;

在投资方式上,住宅企业纷纷施展才华。他们不仅采用公开市场招标,还通过收购、兼并收购、旧房改造、合作开发、征地等多种方式扩大土地储备。值得一提的是,城市更新尤为突出,以大湾区的住宅企业为亮点。

在投资方向上,除碧桂园、万科采用一至五线城市总体布局外,许多住宅企业逃离三线、四线,聚焦一线、二线、三线城市,同时强调区域深度培育战略。

在投资强度方面,主要采取量入为出的策略,投资额占退款或销售额的30%-50%,投资相对稳定。在投资标准方面,房地产企业以项目利润为导向,重视地块的去城市化。

一是投资态度——审慎征地

从投资态度来看,住房企业普遍保持谨慎态度,抓住土地市场的机会补充土地储备,土地市场可能在第四季度有机会。

具体而言,富力房地产明确表示,原则上下半年将停止征地。融创中国5月份基本停止征地,下半年将严格控制土地投资。对于业绩会上提到自己投资态度的其他房地产公司,无论是大是小,他们都同意下半年谨慎征地,如中国海外发展、阳光城市、融创地产、首都中国等。华润置地建议积极投资,但不要轻举妄动。

二.投资模式——土地储备多元化扩张,优秀城市更新

一般来说,房地产企业通过招标、拍卖、收购、征地、旧房改造、工业或城市经营等多种方式获取土地。在土地储备多元化扩张方面,特别是以徐汇控股集团、中梁控股集团和绿城中国为代表,中国金茂利用其城市经营优势,推动土地储备更好的扩张。

在扩大土地储备的多种方式中,城市更新尤为突出。佳兆业、和晶泰富、中澳苑等大湾区住宅企业都重视城市更新和征地方式,而禹州房地产、龙光房地产等住宅企业都表示将加大城市更新和征地的力度。

此外,北京首都房地产有限公司、荣信中国有限公司和阳光城市都提到了一级和二级联动。包括城市更新在内的一级和二级联动,不仅可以通过参与一级土地整理获得开发收益的份额,还具有获得大量低成本土地的优势,受到许多住宅企业的青睐。

此外,龙湖集团是少数几家只通过公开市场征地的住宅企业之一。

第三,投资方向——以前两条线和强三线为重点,强调区域深度培育

在投资方向上,住宅企业提出了“聚焦+深度培育”的关键词,聚焦一、二线、三线城市,聚焦长三角、粤港澳、海湾地区等城市群的深度培育。

一方面,住房公司正专注于一级、二级和三级城市。荣信中国、凯撒、中国海外发展和龙湖集团主要关注一线和二线城市。欢乐城控股、徐汇控股和华润置地也在关注一线和二线城市。对于三线、四线城市,许多住宅企业表现出谨慎的态度,如中国的金茂、郑融房地产、中梁控股,而中国的澳远、宝龙房地产、深圳控股都表示将控制三线、四线城市的投资比例。至于总部住宅企业碧桂园和万科,它们是少有的采用综合布局战略的住宅企业。碧桂园一至五线布局均衡,万科提出345线产业和人口基础良好的城市也将进入。

另一方面,随着粤、港、澳、台大湾地区规划纲要的出台和长三角等城市群一体化的优惠政策的出台,许多住宅企业都强调了区域深度培育战略,如龙光房地产、首都房地产、河津泰富、禹州房地产、德新中国等。

图表:2019年下半年住宅企业投资方向

资料来源:韩毅智库住房企业绩效协会

四.投资强度——量入为出,投资约占回报或销售额的30%-50%。

在投资强度方面,大多数房地产企业根据销售收入或销售额来决定投资强度,占30%-50%。例如,世茂房地产、中国金茂和中国荣信都占了收入的比例,而龙光房地产、徐汇控股集团、中国奥源和阳光城分别占了销售额的比例。

此外,一些房地产企业是根据他们的年度投资计划作为一个整体,具体的投资取决于情况。碧桂园、中国海外开发等大型房地产企业年投资均超过1000亿,而凯撒、郑融等小型房地产企业投资相对较少。

五、投资标准——价值利润和去极化

从投资标准来看,房地产企业以项目利润为导向,同时重视地块流转情况。

总沉降量

2019年上半年,房地产行业的整体销售和收入增长放缓。在此背景下,下半年住房企业的投资布局也趋于稳定。

在投资态度方面,超过5家房企在业绩会议上使用了“审慎”一词,富力原则上在下半年停止征地。在投资方法方面,各种住房企业显示出以各种方式扩大土地储备的独特能力,特别是在城市更新方面。在投资方向上,应谨慎对待三、四线城市,一般以一、二、三线城市为重点,同时强调区域深度培育。就投资强度而言,大部分住宅企业将使用30-50%的回款或售款进行土地投资,整体相对稳定。就投资标准而言,项目利润和地块是住房企业更重要的方面。

总的来说,在行业增长率下降的背景下,房地产公司在投资布局上普遍谨慎,同时强调重点和深度培育。

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