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房产销售额腰斩!这个省表示:“断腕”没有让经济大起大落

时间:2019-10-31 14:03:59 热度:2020

去年4月22日晚,海南省政府突然宣布,从现在开始海南将实施严格的采购限制政策,并在现有采购限制政策的基础上,实施全球采购限制。

当时,一些分析师认为海南的购房限制极其严厉,包括户籍、社会保障、贷款和固定年限等多种控制措施。近年来房地产投机基金的泛滥可能会面临“关门大吉”的困境。

一年多过去了,海南的情况怎么样?

今年7月,《经济观察报》在对海南房地产市场的调查中提到。

监管政策出台后,住房企业被禁止开发商品房,对海南房地产市场的预期较低,一些住房企业甚至开始考虑将投资重点从海南撤出。

对房地产从业人员就业的影响已经初步显现,一些中介机构和销售人员已经迁往北部湾无限购买区和云甸区。

受严格的购买限制政策影响,当地有更多的退款和退房服务。

9月16日,在国务院新闻办公室举行的记者招待会上,海南省人民政府省长沈晓明说:

海南正在努力减少经济对房地产的依赖。1-8月,海南房地产销售面积下降52%,房地产销售下降50%,全省国内生产总值增长5.4%。房地产调控没有造成大的经济波动。海南经济有望在明年第一季度末进入健康快速发展的轨道。

有数据显示,海南对房地产的依赖正在下降。每一位编辑都注意到,上海易居房地产研究所发布的最新“区域房地产依赖”报告显示,

今年上半年,房地产开发投资排名前三位的省份分别占国内生产总值的21.7%、21.6%和21.2%,海南是过去最高的。

海南省省长:房地产经济发展不可持续

据China.com报道,在9月16日国家新闻办公室举行的新闻发布会上,海南省省长沈晓明说:

长期以来,海南的房地产约占投资的50%,税收的50%。经济严重依赖房地产。然而,房地产需要土地,这将增加环境负荷。海南的土地资源越来越少,环境负荷也有一个“上限”。

因此,经济发展依赖房地产是不可持续的。海南省委、省政府采取了一系列措施来减少经济对房地产的依赖,决心要打破强者的手腕。应该说,今年是这些措施逐渐生效的时候,新旧动能的转化更加痛苦。为什么会痛?旧的动能已经转移,新的动能仍在培养中,但动能转换的整体效果已经显示出来。

我给你几个数字。从1月到8月,在房地产销售面积下降52%,房地产销售下降50%的背景下,再加上国家税费的减免,全省国内生产总值增长了5.4%,房地产调控没有造成大的经济波动。

我们预计,到明年第一季度末,旧动能向下调整对经济造成的下行压力将基本释放。与此同时,新动能产生的红利将逐步积累,到明年第一季度末,海南经济将进入又好又快的发展轨道。

全面禁止发展低端制造业

值得注意的是,也是在9月16日,海南省发展和改革委员会发布了《海南省禁止和限制工业准入目录》(2019年版),明确建立了工业准入否定列表制度,全面禁止发展高能耗、高污染、高排放行业和低端制造业。

资料来源:新华社

据新华社报道,负面清单加起来就是中国市场准入的负面清单,并提出了比中国更严格的要求。根据国民经济行业分类,它分为两类:禁止类和限制类。其中,禁止类是指不允许新的固定资产投资项目,规定时间的现有产能应按照期限收回。它包括6类19项管理措施。限制类主要包括区域限制、规模限制和产业联系限制、技术和产品限制,包括两类和五项管理措施。

其中,房地产行业禁止的管理措施包括:房地产开发经营中的物业酒店建设;生态保护红线内的商品房建设;利用沿海地区可以开发的一线土地和新开垦的土地建设商品房;五指山、保亭、白沙、琼中是中部生态核心区开发建设出口房地产项目的四个市县。

其他管理措施包括:本地的槟榔熏制方法和传统的胡椒浸泡去皮技术,禁止农产品的初级加工;禁止建设有色金属采选业(海域矿产资源除外);在电力方面,禁止新火力发电中的燃煤发电和水力发电中的小水电。在制药方面,中药饮料加工和中成药生产必须集中在工业园区。

海南省行政区域内新增固定资产投资项目,对新设或新搬的法人单位、工业活动单位和个体工商户实行否定列表。经国家或省政府批准,需要采取或享受特殊政策的地区或行业应执行相关政策。外商投资适用《外商投资准入特别管理办法(负面清单)(2019年版)》和《自由贸易试验区外商投资准入特别管理办法(负面清单)(2019年版)》。

实现产业转型需要一些时间。

今年7月,经济参考报(economic reference newspaper)发表了一篇题为《开启改变“一室主导、实现产业转型的窗口期》的报告,调查了海南房地产监管一年多来全球限购政策的实施情况。报告说,

海南正面临一个转变“一室主导”和实现产业转型的窗口期。然而,许多市县仍然面临产业支持薄弱的困境。其他行业未能及时填补房地产监管造成的“空缺”。海南实现结构调整和产业转型需要时间。

海口市住房和建设局相关负责人当时表示,“海口市房地产销售市场呈现分化趋势。商品住宅销售在市场上非常受欢迎,个人房产一开业就被抢购一空。纯商业,尤其是办公楼,在寒冷的时候卖得不好。住宅存量的可用供应量大幅下降。下一步是确保商品住宅市场的稳定供应和稳定价格。”

目前,海南的房地产市场在海口的热度最高,其次是三亚。一年多前,其他市县基本上很难找到热点。该岛西海岸的一个市县住房管理部门的负责人说,“能在一个月内卖出两位数的数字真好。”

然而,另一方面,在全球购买限制之后,其他行业尚未填补房地产行业的空缺。例如,海南省陵水县近年来,房地产及其衍生产业约占该县税收总额的90%,一业主导全业的局面在短期内无法扭转。全球采购限制前后,陵水主要推动文化旅游服务、热带高效农业、互联网信息产业、医疗卫生产业和海洋产业五大产业,以补充房地产投资的下降。尽管如此,许多主要的推动项目还没有着陆,有些仍在文件级。

在上述报告中,海南省住房和建设局局长霍菊燃烧表示:

接下来,从海南作为一个自由贸易区(香港)整体的角度来看,我们将争取国家批准海南关于在省级引入房地产市场监管长期机制的指导意见。各市县将制定具体实施计划。在保持房地产市场稳定的基础上,条件成熟时,他们会以适当的方式实施该计划。

对房地产的依赖明显减少。

房地产开发投资占国内生产总值的比例可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度。比例越高,经济对房地产的依赖就越高,反之亦然。

根据上海易居房地产研究所发布的最新报告《区域房地产依存度》(Regional Real Estate Dependence),上半年,云南、安徽和海南三省在房地产开发投资方面排名前三,分别占21.7%、21.6%和21.2%。

2019年上半年房地产开发投资占各省国内生产总值的比例(资料来源:地方统计局易居研究所)

尽管海南对房地产的依赖仍然排在前三位,但与之前的排名相比,其对房地产的依赖明显减弱。自2018年以来,海南已坚决减少对房地产的依赖,并多次出台严格的控制措施。2019年第二季度,房地产开发投资同比下降12.6%。

云南对房地产的依赖高居榜首有两个原因:

一方面,云南和海南都是老年旅游胜地,气候宜人。近年来,大量住宅企业涌入昆明、西双版纳等城市开发旅游房地产。因为南方相对温暖,许多北方人会选择在南方过冬和养老。除海南外,云南也成为冬季和养老的重要选择。

另一方面,云南原有的工业化和城镇化率相对较低,城镇化潜力巨大。2018年,云南省国内生产总值1788.112亿元,人均国内生产总值37136元,占全国平均水平64644元的57.4%。年末全省常住人口4829.5万人,城镇化率达到47.81%,比全国平均水平低11.77个百分点。

在清单的末尾,有两大类房地产投资相对较低的省份:

一个是像北京和上海这样的发达地区。据第一财经报道,中原房地产市场分析师张大伟认为,北京和上海等发达地区的产业体系非常完善。尽管房价相对昂贵,但这些地区对房地产的依赖程度不高。

北方还有一批以能源重化工为主的省份,如内蒙古、宁夏和山西。这些地方的人口外流导致住房需求疲软,房地产投资回报率低。在许多地方,市场化程度相对较低,非商品房的比例很大。

值得一提的是,在本报告选择的32个城市中,今年上半年蚌埠的房地产开发投资占国内生产总值的40.4%,在经济对房地产的依赖程度上排名第一。

2019年上半年部分城市房地产依存度(资料来源:地方统计局易居研究所)

张大伟说,近年来,许多三线、四线城市的城市建设发展迅速。这座城市的外观和环境与一二线城市相当。这都是基于土地融资。一旦土地市场降温,这些城市的财政压力将变得突出,从而影响当地经济的正常运行。

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